Ao longo de 2026, muitas famílias empresárias aceleraram a montagem de holdings patrimoniais para transferir imóveis e quotas antes que os Estados implementem as novas regras do ITCMD, o imposto sobre heranças e doações. Nessa corrida, um custo costuma ficar em segundo plano: o ITBI na integralização de imóveis em holding, imposto municipal que pode ser exigido no exato momento em que o imóvel sai do nome da pessoa física e entra no da empresa. A conta aparece depois, quando a prefeitura nega a imunidade e emite a guia.
Direto ao ponto: a imunidade existe, está na Constituição, mas não é irrestrita. Ao julgar o RE 796.376/SC (Tema 796 de repercussão geral), em agosto de 2020, o STF fixou a tese de que “a imunidade em relação ao ITBI, prevista no inciso I do § 2º do art. 156 da Constituição Federal, não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”. Traduzindo: a parcela do imóvel que ingressa como capital social não é tributada; o que passar desse limite e for lançado como reserva de capital pode ser.
1. O que a Constituição imuniza — e o que o STF deixou de fora
O art. 156, § 2º, I, da CF/88 afasta a cobrança de ITBI na transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. Trata-se de imunidade, ou seja, de limitação constitucional ao poder de tributar: nessa hipótese o imposto simplesmente não pode nascer, e não há favor algum a ser concedido pelo município. É por isso que a integralização de imóveis segue sendo o caminho natural para organizar o patrimônio familiar em uma empresa.
O caso concreto que deu origem ao Tema 796 ajuda o empresário a visualizar o limite. Segundo o relato do julgado, a empresa tinha capital social de R$ 24 mil e recebeu 17 imóveis avaliados em mais de R$ 800 mil, com a diferença registrada em reserva de capital. O ministro Marco Aurélio, relator, votou pela imunidade integral, mas prevaleceu a divergência do ministro Alexandre de Moraes: a proteção constitucional alcança o valor destinado à realização do capital subscrito, não qualquer aporte feito à sociedade.
Vale destacar o efeito prático. O excedente de que trata o Tema 796 é um excedente societário, identificável no próprio desenho do ato: basta comparar o valor atribuído ao imóvel com o capital social integralizado. Se todo o valor do imóvel vira capital social, não há excedente a tributar.
2. ITBI na integralização de imóveis em holding: excedente não é diferença de avaliação
A confusão mais custosa começa aqui. Diversos municípios invocam o Tema 796 para cobrar ITBI sobre a diferença entre o valor declarado e o valor de mercado apurado pela própria prefeitura. São duas discussões distintas: o Tema 796 trata do limite da imunidade; a divergência sobre valor de mercado é discussão de base de cálculo, que segue outra lógica.
Nessa segunda frente, o STJ fixou três teses no Tema repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP), em 24/2/22:
- Valor de mercado como medida: a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação ao valor venal do IPTU, que não pode servir nem como piso.
- Presunção a favor do contribuinte: o valor declarado presume-se condizente com o mercado e só pode ser afastado por processo administrativo próprio, na forma do art. 148 do CTN, com direito de defesa.
- Sem pauta fiscal automática: o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com apoio em valor de referência fixado unilateralmente.
Esse quadro foi movimentado pela LC 227/26 (lei complementar 227, de 13/1/26), que concluiu a regulamentação da reforma tributária e alterou o art. 38 do CTN. O dispositivo passou a definir valor venal como o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado, e a prever que esse valor será estimado por critérios técnicos — como análise de preços praticados no mercado imobiliário, informações de notários, registradores e agentes financeiros, e características físicas do imóvel. A lei também determina que os municípios divulguem os critérios utilizados e assegura ao contribuinte a possibilidade de contestá-los.
Parte dos municípios sustenta que a nova redação superou o Tema 1.113 e liberou a estimativa unilateral. Nossa leitura acompanha a corrente que vê no novo art. 38 a positivação do critério de mercado já adotado pelo STJ, e não autorização para arbitramento automático, sem procedimento e sem defesa. Há decisões recentes do TJ/SP nessa linha, de modo que é possível discutir a cobrança fundada na simples aplicação da tabela municipal.
3. Quatro decisões de desenho que definem quanto de ITBI será cobrado
- Valor atribuído ao imóvel na integralização: é o ponto de partida de tudo. Ele define a comparação com o capital social e repercute em outros tributos, inclusive no imposto de renda do sócio pessoa física, razão pela qual não deve ser decidido isoladamente.
- Capital social ou reserva de capital: destinar parte do aporte a reserva de capital ou a ágio cria, no próprio documento societário, o excedente que o Tema 796 deixou fora da imunidade. Quando a integralização é feita integralmente em capital social, essa exposição não se forma.
- Atividade preponderante da holding: o art. 37 do CTN afasta a imunidade quando a pessoa jurídica adquirente tem como atividade preponderante a venda ou a locação de imóveis, considerando-se preponderante a atividade que responda por mais de 50% da receita operacional nos dois anos anteriores e nos dois seguintes à aquisição. O critério é a receita efetivamente auferida, não a redação do objeto social — e para sociedades recém-constituídas o próprio Código prevê período de apuração específico.
- Coerência entre documentos: contrato social, laudo de avaliação, escrituração e declarações precisam contar a mesma história. Divergências entre eles são o material que o fisco municipal usa para reabrir a discussão sobre valores.
4. Limitações e riscos que o empresário deve considerar
Há um tema decisivo em aberto. O STF reconheceu repercussão geral, em novembro de 2024, no RE 1.495.108/SP (Tema 1.348), para definir se a imunidade se aplica também a empresas cuja atividade preponderante é a compra, venda ou locação de imóveis. O relator, ministro Edson Fachin, votou no sentido de que a imunidade é incondicionada na realização de capital, com placar parcial favorável ao contribuinte, mas até o fechamento deste texto não havia tese fixada.
Isso impõe cautela em duas direções. Quem estruturou a holding contando com resultado favorável assumiu risco, já que o STF costuma modular os efeitos de decisões tributárias, limitando a devolução de valores pagos no passado. E quem já recolheu ITBI em integralizações recentes deve acompanhar o julgamento, porque eventual restituição depende do teor da tese e dos seus efeitos no tempo.
Há também limites de ordem prática. Reduzir a exposição ao ITBI aumentando o capital social tem consequências societárias — rigidez da estrutura, formalidades para redução futura, efeitos em garantias e contratos —, o que exige análise conjunta, e não apenas tributária. Além disso, legislação e critérios de avaliação variam de município para município, e o mesmo desenho pode receber tratamentos diferentes em cidades vizinhas.
Por fim, a pressa cobra caro. A LC 227/26 trouxe normas gerais de ITCMD alinhadas à EC 132/23, incluindo a progressividade das alíquotas conforme o valor do quinhão, do legado ou da doação, e a apuração pelo valor de mercado — inclusive de participações societárias. Como a implementação depende de lei estadual sujeita à anterioridade, as novas alíquotas tendem a produzir efeitos a partir de 2027, o que abre espaço para planejar com técnica em vez de improvisar em dezembro.
5. Considerações finais
Em suma, a integralização de imóveis em holding continua sendo instrumento legítimo e protegido por imunidade constitucional, mas o seu alcance termina onde termina a realização de capital. O tamanho da conta de ITBI não é sorte nem depende do humor da prefeitura: ele é largamente definido por escolhas documentadas no ato de constituição — valor de integralização, destinação a capital ou a reserva, atividade efetivamente exercida. Trata-se, portanto, de estrutura que deve ser manejada com prudência e conhecimento técnico, sem a expectativa de que a imunidade cubra tudo.
Cada caso depende de números, do município envolvido e do desenho societário concreto.
